Nemovitosti - Kupní smlouvy

Rychlý přehled:

kupní smlouva vč. návrhu na vklad do katastru nemovitostí – již od 5.000,- Kč vč. DPH
příprava kupní smlouvy do 3 pracovních dnů od obdržení podkladů
možnost vyřízení bez osobní návštěvy naší kanceláře
daňové dopady
prodej družstevního bytu

Kupní smlouvy k nemovitostem – úvod

Kupní smlouvy k nemovitostem tvoří největší část naší agendy v oblasti převodu nemovitostí. Jejich vypracování je o něco složitější oproti soupisu smluv darovacích, neboť je nezbytné v rámci jednotlivých ustanovení kupní smlouvy dobře ošetřit nároky obou stran, proto rozhodně nedoporučujeme vypracovávat kupní smlouvu svépomocí a obrátit se raději na advokáta.

V oblasti převodu nemovitostí kupní smlouvou Vám nabízíme:

konzultace k zamýšleným převodům nemovitostí
posouzení smluv s realitními kancelářemi
posouzení smluv s developery
sepis smluv a příprava návrhů na vklad do katastru nemovitostí
zajištění podpisu smluv, vč. jeho úředního ověření
advokátní úschova peněz či dokumentů
obstarání znaleckých posudků na hodnotu nemovitosti
příprava daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí
zřízení věcného břemene na převáděných nemovitostech

Naše advokátní kancelář Vám nabízí přípravu kupní smlouvy, vč. návrhu na vklad do katastru nemovitostí, do 3 pracovních dnů od dodání všech potřebných podkladů (dodání možno i on-line).

V souvislosti s kupními smlouvami k nemovitostem Vám dále můžeme nabídnout např.:

rezervační smlouvy
smlouvy o budoucí smlouvě kupní
kupní smlouvy ve prospěch nezletilých dětí
kupní smlouvy na část pozemku, vč. zajištění právní pomoci při dělení pozemků
zřizování věcných břemen (pro prodávajícího či pro jinou osobu)
prodej nemovitosti zatížené hypotékou
zajištění předkupního práva
a mnoho dalšího...

Ceník

5.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 500.000,- Kč
7.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 2.000.000,- Kč
10.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 5.000.000,- Kč
individuální cena v případě většího počtu převáděných nemovitostí či jejich celkové hodnoty nad 5.000.000,- Kč
v případě zřízení věcného břemene se cena zvyšuje o 2.500,- Kč vč. DPH

Základní balíček služeb (za výše uvedenou cenu) zahrnuje:

úvodní konzultace (není nutná osobní návštěva AK, možno i on-line)
sepis smlouvy dle požadavků klienta
úřední ověření podpisů v naší kanceláři
příprava návrhu na vklad do KN

Jiné :

vzhledem k aktuálnímu zrušení daně z nabytí nemovitých věcí nepotřebujeme žádné posudky na stanovení hodnoty převáděné nemovitosti (tyto posudky mohou strany mít jako podklad pro jednání o ceně nebo jako podklad pro spravedlivé vypořádání spoluvlastníků, nicméně pozitivní je, že stát je již nepotřebuje

Další výdaje, s nimiž je třeba počítat při převodu nemovitosti kupní smlouvou:

2.000,- Kč – poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí

k převodu budovy/jednotky ve většině případů musí být zpracován průkaz energetické náročnosti budovy (tzv. PENB), a to před prodejem (neplatí např. pro budovy, které od roku 1947 neprošly žádnou podstatnější změnou, ale pro nejběžnější kategorii rodinných domů jsou tyto nezbytností; v případě bytů má potřebný průkaz v držení zpravidla SVJ působící v daném domě, tedy zde náklad též nevzniká)

Daňové dopady

V případě převodu nemovitosti kupní smlouvu stanoví zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí prodávajícímu povinnost uhradit daň z převodu nemovitostí (a to až na určité výjimky - např. první prodej novostavby developerskou společností, apod.), přičemž za úhradu této daně ručí kupující (ve své podstatě se tak jedná spíše o "daň z pozbytí nemovitosti"). Od listopadu 2016 bude daň nově hradit kupující (a bude tak již dodržen název předmětného ustanovení - "daň z nabytí nemovitých věcí).

Sazba daně činí 4% a základem slovy citovaného přepisu je "nabývací hodnota snížená o daňově uznatelný výdaj". V případě kupní smlouvy to znamená, že jde o dohodnutou kupní cenu popř. cena dle znaleckého posudku (event. dle cenové mapy), a to ta z těchto cen, která je vyšší. V některých případech je namísto znaleckého posudku možno využít tzv. "směrné hodnoty" (určené dle vyhl. 419/2013 Sb.). Daňově uznatelným výdajem je v případě daně z nabytí nemovitých věcí pouze cena znaleckého posudku (tj. nikoliv náklady na pořízení prodávané nemovitosti - tyto jsou zohledněny až v případě daně z příjmu).

Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají také zdanění dle zákona o daních z příjmů. Zde jsou opět stanoveny případy osvobození od daně z příjmu, a to kupříkladu za situace, kdy měl prodávající v převáděné nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem bydliště, příp. pokud v nemovitosti měl bydliště po dobu kratší než dva roky a získané prostředky použije k uspokojení své bytové potřeby. Dalším případem osvobození od daně z příjmu je také skutečnost, že mezi nabytím nemovitosti a jejím dalším prodejem uplynula doba delší než 5 let.

Prodej družstevního bytu

Jestliže se rozhodnete pro převod družstevního bytu, je důležité si uvědomit, že se zde nejedná o převod bytu jako takového (byt je a zůstává ve vlastnictví družstva), nýbrž o převod členství v družstvu a s tímto spojených práv a povinností – přičemž jedním z členských práv je právě právo užívat konkrétní byt. Právě s ohledem na skutečnost, že zde nedochází k faktickému převodu nemovitosti, nepodléhá tento převod dani z nabytí nemovitích věcí a není evidován ani v katastru nemovitostí. Z těchto důvodů bývá pro zájemce obtížnější zajistit financování.

Před převodem je vhodné podrobně se seznámit se stanovami družstva, v nichž jsou mimo jiné upravena také práva a povinnosti spojená s členstvím v konkrétním bytovém družstvu. Vhodné je také seznámit se s možností nabýt byt od družstva do osobního vlastnictví.