Nemovitosti - Kupní smlouvy
Rychlý přehled:
- kupní smlouva vč. návrhu na vklad do katastru nemovitostí – již od 5.000,- Kč vč. DPH
- příprava kupní smlouvy do 3 pracovních dnů od obdržení podkladů
- možnost vyřízení bez osobní návštěvy naší kanceláře
- daňové dopady
- prodej družstevního bytu
Kupní smlouvy k nemovitostem – úvod
Kupní smlouvy k nemovitostem tvoří největší část naší agendy v oblasti převodu nemovitostí. Jejich vypracování je o něco složitější oproti soupisu smluv darovacích, neboť je nezbytné v rámci jednotlivých ustanovení kupní smlouvy dobře ošetřit nároky obou stran, proto rozhodně nedoporučujeme vypracovávat kupní smlouvu svépomocí a obrátit se raději na advokáta.
V oblasti převodu nemovitostí kupní smlouvou Vám nabízíme:
- konzultace k zamýšleným převodům nemovitostí
- posouzení smluv s realitními kancelářemi
- posouzení smluv s developery
- sepis smluv a příprava návrhů na vklad do katastru nemovitostí
- zajištění podpisu smluv, vč. jeho úředního ověření
- advokátní úschova peněz či dokumentů
- obstarání znaleckých posudků na hodnotu nemovitosti
- příprava daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí
- zřízení věcného břemene na převáděných nemovitostech
Naše advokátní kancelář Vám nabízí přípravu kupní smlouvy, vč. návrhu na vklad do katastru nemovitostí, do 3 pracovních dnů od dodání všech potřebných podkladů (dodání možno i on-line).
V souvislosti s kupními smlouvami k nemovitostem Vám dále můžeme nabídnout např.:
- rezervační smlouvy
- smlouvy o budoucí smlouvě kupní
- kupní smlouvy ve prospěch nezletilých dětí
- kupní smlouvy na část pozemku, vč. zajištění právní pomoci při dělení pozemků
- zřizování věcných břemen (pro prodávajícího či pro jinou osobu)
- prodej nemovitosti zatížené hypotékou
- zajištění předkupního práva
- a mnoho dalšího...
Ceník
- 5.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 500.000,- Kč
- 7.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 2.000.000,- Kč
- 10.000,- Kč vč. DPH v případě převodu max. 5 nemovitostí v celkové hodnotě do 5.000.000,- Kč
- individuální cena v případě většího počtu převáděných nemovitostí či jejich celkové hodnoty nad 5.000.000,- Kč
- v případě zřízení věcného břemene se cena zvyšuje o 2.500,- Kč vč. DPH
Základní balíček služeb (za výše uvedenou cenu) zahrnuje:
- úvodní konzultace (není nutná osobní návštěva AK, možno i on-line)
- sepis smlouvy dle požadavků klienta
- úřední ověření podpisů v naší kanceláři
- příprava návrhu na vklad do KN
Jiné :
- vzhledem k aktuálnímu zrušení daně z nabytí nemovitých věcí nepotřebujeme žádné posudky na stanovení hodnoty převáděné nemovitosti (tyto posudky mohou strany mít jako podklad pro jednání o ceně nebo jako podklad pro spravedlivé vypořádání spoluvlastníků, nicméně pozitivní je, že stát je již nepotřebuje
Další výdaje, s nimiž je třeba počítat při převodu nemovitosti kupní smlouvou:
- 2.000,- Kč – poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí
- k převodu budovy/jednotky ve většině případů musí být zpracován průkaz energetické náročnosti budovy (tzv. PENB), a to před prodejem (neplatí např. pro budovy, které od roku 1947 neprošly žádnou podstatnější změnou, ale pro nejběžnější kategorii rodinných domů jsou tyto nezbytností; v případě bytů má potřebný průkaz v držení zpravidla SVJ působící v daném domě, tedy zde náklad též nevzniká)
Daňové dopady
V případě převodu nemovitosti kupní smlouvu stanoví zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí prodávajícímu povinnost uhradit daň z převodu nemovitostí (a to až na určité výjimky - např. první prodej novostavby developerskou společností, apod.), přičemž za úhradu této daně ručí kupující (ve své podstatě se tak jedná spíše o "daň z pozbytí nemovitosti"). Od listopadu 2016 bude daň nově hradit kupující (a bude tak již dodržen název předmětného ustanovení - "daň z nabytí nemovitých věcí).
Sazba daně činí 4% a základem slovy citovaného přepisu je "nabývací hodnota snížená o daňově uznatelný výdaj". V případě kupní smlouvy to znamená, že jde o dohodnutou kupní cenu popř. cena dle znaleckého posudku (event. dle cenové mapy), a to ta z těchto cen, která je vyšší. V některých případech je namísto znaleckého posudku možno využít tzv. "směrné hodnoty" (určené dle vyhl. 419/2013 Sb.). Daňově uznatelným výdajem je v případě daně z nabytí nemovitých věcí pouze cena znaleckého posudku (tj. nikoliv náklady na pořízení prodávané nemovitosti - tyto jsou zohledněny až v případě daně z příjmu).
Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají také zdanění dle zákona o daních z příjmů. Zde jsou opět stanoveny případy osvobození od daně z příjmu, a to kupříkladu za situace, kdy měl prodávající v převáděné nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem bydliště, příp. pokud v nemovitosti měl bydliště po dobu kratší než dva roky a získané prostředky použije k uspokojení své bytové potřeby. Dalším případem osvobození od daně z příjmu je také skutečnost, že mezi nabytím nemovitosti a jejím dalším prodejem uplynula doba delší než 5 let.
Prodej družstevního bytu
Jestliže se rozhodnete pro převod družstevního bytu, je důležité si uvědomit, že se zde nejedná o převod bytu jako takového (byt je a zůstává ve vlastnictví družstva), nýbrž o převod členství v družstvu a s tímto spojených práv a povinností – přičemž jedním z členských práv je právě právo užívat konkrétní byt. Právě s ohledem na skutečnost, že zde nedochází k faktickému převodu nemovitosti, nepodléhá tento převod dani z nabytí nemovitích věcí a není evidován ani v katastru nemovitostí. Z těchto důvodů bývá pro zájemce obtížnější zajistit financování.
Před převodem je vhodné podrobně se seznámit se stanovami družstva, v nichž jsou mimo jiné upravena také práva a povinnosti spojená s členstvím v konkrétním bytovém družstvu. Vhodné je také seznámit se s možností nabýt byt od družstva do osobního vlastnictví.