Nemovitosti - Advokátní úschova

  • úschova jako prostředek zabezpečení finančních transakcí
  • příprava smlouvy o advokátní úschově do 3 pracovních dnů od dohodnutí konkrétních podmínek
  • advokátní úschova již od 4.500,- Kč vč. DPH

Advokátní úschova – úvod

Úschova je dostupný a v poslední době poměrně často využívaný způsob ochrany před možnými riziky při transakcích, u nichž nastává určité období nejistoty stran, zda vše proběhne tak, jak mezi nimi bylo dohodnuto. Typickým příkladem využití úschovy je převod nemovitostí, kdy mezi podáním návrhu na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí a okamžikem zápisu vlastnického práva kupujícího, může uplynout lhůta až 30 dní, v průběhu které nakonec ani ke vkladu vlastnického práva nemusí vždy dojít (ať již pro formální nedostatky návrhu či z jakéhokoliv jiného důvodu). Úschova zajišťuje prodávajícímu řádnou úhradu kupní ceny za převáděnou nemovitost a kupujícímu dává jistotu, že k předání peněz prodávajícímu nedojde dříve, než bude proveden zápis jeho vlastnického práva k nemovitosti v katastru nemovitostí (bude napsána „na něj“). Další výhodou je jistota kupujícího, že dojde k řádné úhradě daně z nabytí nemovitých věcí (plátcem této daně je dle zákona prodávající, nicméně kupující za její úhradu ručí).

Advokátní úschova a její využití

Jedním z typů úschov je úschova advokátní. Advokát může do úschovy přijmout nejen peníze, ale také cenné papíry, či jiný majetek (často to bývají např. smlouvy, klíče apod.). Na tomto místě je důležité upozornit na skutečnost, že advokát není oprávněn přijmout od klienta v hotovosti finanční částku převyšující 15.000,- €.

Nejčastěji bývá advokátní úschova využívána v souvislosti s výše podrobněji popsaným převodem nemovitostí, kdy si strany u advokáta, který sepisuje smlouvu o převodu nemovitostí, sjednají přímo také úschovu celé nebo části kupní ceny (bezesporu je to výhodné nejen z hlediska toho, že strany vše vyřídí „na jednom místě“). Ve smlouvě o úschově, kterou mezi sebou uzavírají advokát (jako schovatel), kupující (jako příjemce) a prodávající (jako složitel) bývá často zakotvena také povinnost advokáta-schovatele provést ze složené částky úhradu daně z převodu nemovitostí finančnímu úřadu (kupující tak má jistotu, že prodávající tuto povinnost neopomene a finanční úřad se neobrátí na něj, jako na zákonného ručitele za úhradu daně z převodu nemovitostí).

Advokátní úschova je činnost regulovaná, podléhající dohledu České advokátní komory. Usnesením představenstva České advokátní komory byly s účinností od 1.1.2013 ještě více zpřísněny podmínky provádění advokátních úschov. Mimo jiné bylo stanoveno, že na každou advokátní úschovu musí být zřízen samostatný účet u banky, přičemž z označení účtu musí být patrno, že na něm jsou uloženy prostředky klienta. Tím dojde k posílení jistoty složitele i příjemce, že složené finanční prostředky jsou prokazatelně oddělené od finančních prostředků advokáta. Dále dojde také ke zřízení elektronické knihy úschov prostředků klienta vedené přímo Českou advokátní komorou, ve které bude evidována každá úschova prováděná advokáty. Chtěli bychom Vás tedy ujistit, že v posledních měsících medializovaný případ advokáta provádějícího úschovu, který s uschovanými finančními prostředky zmizel, byl pouze ojedinělý a jednalo se o selhání konkrétního jednotlivce.

V případě advokátní úschovy finančních částek jsou peníze ukládány na samostatný účet vedený u renomované banky. Tento účet může být buď úročený, nebo neúročený. Jestliže je účet úročený, není advokát provádějící úschovu oprávněn ponechat si úroky a má povinnost vyplatit úroky některé ze smluvních stran (dle konkrétního znění smlouvy o úschově).

Návrh dohodnuté smlouvy o advokátní úschově svým klientům standardně předkládáme nejpozději do 3 pracovních dnů od specifikace konkrétních podmínek.

Ceník

  • 4.500,- Kč vč. DPH – úschova částky v celkové výši do 1.000.000,- Kč
  • 6.000,- Kč vč. DPH – úschova částky v celkové výši od 1.000.000,- Kč do 1.999.999,- Kč
  • 7.500,- Kč vč. DPH – úschova částky v celkové výši od 2.000.000,- Kč do 2.999.999,- Kč
  • 9.000,- Kč vč. DPH – úschova částky v celkové výši od 3.000.000,- Kč do 4.000.000,- Kč
  • individuální cena – v případě úschovy částky v celkové výši nad 4.000.000,- Kč

Výše uvedené ceny zahrnují také přípravu smlouvy o úschově, poplatky za vedení úschovového účtu (s výjimkou poplatku za nadměrný vklad hotovosti) a provedení úhrady daně z nabytí nemovitých věcí finančnímu úřadu (je-li toto mezi stranami dohodnuto).

Kdo může provádět úschovy

Notář

Notářská úschova je upravena notářským řádem , v němž je stanoveno, že předmětem notářské úschovy mohou být pouze peníze nebo listiny (u notáře tedy není možné uschovat CD, DVD, telefony apod.). Při zřízení notářské úchovy notář sepíše záznam o žádosti určité osoby o notářskou úschovu a přidělí samostatný účet, na který mají být finanční prostředky složeny (prostředky složené na účtu notářské úschovy jsou vedeny zcela odděleně od prostředků notáře a notář za účelem pojištění pohledávky z vkladu provádí identifikaci skutečného vlastníka úschovy). Po složení peněz na stanovený účet sepisuje notář protokol o notářské úschově, v němž jsou přesně stanoveny podmínky pro vyplacení peněz z úschovy (sepisu protokolu musí být kromě notáře přítomen také složitel a příjemce finančních prostředků). Po splnění všech podmínek stanovených v rámci protokolu o notářské úschově, provede notář vydání peněz.

Banky

Banky nabízejí úschovu zejména pro podnikatelskou klientelu. Často se s úschovou můžeme setkat také v případě developerských projektů zajišťovaných developerským úvěrem (jedná se pak o třístrannou dohodu mezi bankou, developerem a klienty developera).

Soudy

Ve zvláštních případech stanovených zákonem - za účelem splnění určitého závazku složením do soudní úschovy v zákonem vymezených případech překážek na straně věřitele).

Exekutoři

Úschova u exekutora se v některých ohledech podobá úschově u notáře (zejména stanovení výše úhrad dle notářského tarifu), exekutor ji však provádí nejčastěji v souvislosti s exekučním řízením.

Jiné subjekty nabízející úschovu

Také jiné osoby mohou nabízet provádění úschov. Jedná se kupříkladu o realitní kanceláře (v souvislosti s prodejem některé z jimi nabízených nemovitostí) Jejich postup není zákonem nijak regulován a důvěryhodnost takovéto úschovy se v každém jednotlivém případě odvíjí od osoby schovatele. Doporučujeme si v těchto případech dobře ohlídat zajištění/pojištění složených finančních prostředků.

Srovnání ceny notářské a advokátní úschovy

Oproti advokátní úschově, kdy si cenu úschovy mohou strany s advokátem dohodnout, se odměna notáře za notářskou úschovu striktně řídí Sazebníkem odměny notáře za úkony v notářské činnosti. Od takto vyčíslené odměny se není možné odchýlit (notář tedy na rozdíl od advokáta nemůže dát klientovi „slevu“). Základem odměny (tzv. tarifní hodnota) je částka složená do notářské úschovy zaokrouhlená na celé stokoruny nahoru.

Výše odměny se pak stanoví takto:

  • z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1,2 %,
  • z přebývající částky až do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0,6%,
  • z přebývající částky až do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,4%,
  • z přebývající částky až do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,2%,
  • z přebývající částky až do 30.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,1 % (nejméně 1.000,- Kč)

Částka nad 30.000.000,- Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává.

V případě, že tarifní hodnotu nelze určit, nebo ji lze určit jen s nepoměrnými obtížemi, činí odměna notáře 1.500,- Kč.

Je-li notář provádějící úschovu také plátcem daně z přidané hodnoty, je nezbytné připočíst k takto stanovené odměně ještě DPH dle aktuální sazby.

Nový občanský zákoník     Nový zákon o obchodních korporacích



„Upozornění: Texty jsou pouze informativní. Konkrétní případy je třeba individuálně posoudit. Advokátní kancelář nenese odpovědnost za případnou škodu způsobenou nevhodným použitím či výkladem uvedených textů.“

Informace dle z. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele: nejsou-li u jednotlivých služeb uvedeny konkrétní ceny, řídí se ceny advokáta vyhl. 177/1996 Sb., advokátní tarif; orgánem příslušným k řešení spotřebitelských sporů je Česká advokátní komora – www.cak.cz

LAW4U Horní lán 1328/6
Olomouc
779 00

Pobočka AK:
9. května 8
Moravská Třebová
571 01
Pobočka AK:
Biskupská 8
Ostrava
702 00

Tel:+420 601 207 080
E-mail:info@law4u.cz
Web:www.law4u.cz